Realisatie-index

In de afgelopen jaren heeft het Centraal Fonds vaak aandacht gevraagd voor de grote verschillen tussen de prognose van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop van de corporaties en de feitelijke realisaties. Dit grote verschil belemmert een goed zicht op de te verwachten prestaties, zoals die bijvoorbeeld aan de orde komen in het overleg met lokale stakeholders. Met te hoge prognoses worden vaak verwachtingen gewekt die achteraf slechts voor een deel te realiseren bleken, terwijl ook te lage prognoses een handicap kunnen vormen bij het maken van adequate afspraken. Daarnaast geven onjuiste prognoses ook een vertekend beeld over de te verwachten financiële ontwikkeling van de corporatie. Het instrument dat het Fonds ontwikkeld heeft om deze problematiek beter voor het voetlicht te krijgen, is de Realisatie-index.

Met de Realisatie-index wordt het verschil tussen de door corporaties opgegeven prognoses en de feitelijke realisaties weergegeven. De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in de mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich heeft voorgenomen c.q. afgesproken heeft met stakeholders. Daarmee kan de Realisatie-index een instrument zijn voor het governancebeleid van een corporatie.

Er zijn drie aparte indices ontwikkeld:

• De Realisatie-index voor nieuwbouw. Hierbij zijn huur en koop samengenomen, want deze zijn in de planpraktijk van corporaties nogal eens uitwisselbaar.
• De Realisatie-index voor sloop. Hierbij speelt de veronderstelling dat met name in herstructureringswijken de sloop van woningen ook het startpunt vormt in het herstructureringsplan en dat stagnatie daarin vaak ook (onvermijdelijk) leidt tot stagnatie van nieuwbouw in die wijken. Het apart presenteren van nieuwbouw en sloop bevordert dan het inzicht.
• De Realisatie-index voor verkoop. Hier heeft men te maken met andere types afhankelijkheden die consequenties kunnen hebben voor het realiseren van voornemens, dan bij nieuwbouw en sloop.

Elk van deze drie indices wordt opgebouwd op basis van realisaties van de prognoses uit drie verslagjaren, waarbij het gemiddelde wordt berekend, waarbij elk jaar even zwaar meeweegt. Daarbij wordt per verslagjaar zowel een over- als onderschrijding negatief gewaardeerd. Ook een overschrijding duidt er immers op dat de corporatie minder goed heeft geprognosticeerd. Dus een overschrijding van 20% van de realisatie leidt tot een Realisatie-index van 0,8, terwijl een onderschrijding van 20% niet gerealiseerde productie eveneens tot een Realisatie-index van 0,8 leidt. Een uitkomst van de Realisatie-index van 1,0 geeft aan dat de realisaties van de corporatie precies gelijk zijn aan haar voornemens. Naarmate het cijfer lager is dan 1,0, is het verschil tussen realisaties en voornemens groter.