Begrippenlijst

A-corporatie
De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’. 

Actuele waarde
Dit houdt in waardering tegen reële waarde. In de corporatiesector is conform RJ 645 de bedrijfswaarde de invulling van de reële waarde bij de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verhuur.

Additionele inzet
Gedefinieerd in art. 1, onderdeel d, BCFV: inzet van middelen door een toegelaten instelling, voor activiteiten die gemeenten en toegelaten instellingen voor de eerste maal zijn overeengekomen na 16 juli 2007 en die zijn of worden uitgevoerd blijkens de uitvoeringsovereenkomst.

Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector

B1-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op middellange termijn (de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

B2-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op korte termijn (de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

BCFV
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

Beleidscontinuïteit
De financiële beoordeling wordt bezien vanuit de continuïteit in de maatschappelijke functie van corporaties. Hiermee wordt een kernpunt in de herziene methodiek uitgedrukt. De kerntaken van de corporatie voortvloeiend uit het Bbsh staan hierbij centraal. Aan de orde is of de corporatie haar bestaande woningportefeuille structureel kan blijven verhuren zonder een noodzaak van verkoop.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Zie ook het begrip ‘Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’.

Bouw- en onderhoudskosteninflatieschok
De opwaartse schok die zich bij de bouw- en onderhoudskosteninflatie kan voordoen in een vijfjaarsperiode ten opzichte van het niveau in het basisjaar, rekening houdend met de gekozen zekerheidgrens van 95%. 

Bovengrenswaarde volkshuisvestelijk vermogen
De waarde van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het balanstotaal die bij de bepaling van het continuïteitsoordeel wordt aangehouden als grens waarboven sprake kan zijn van een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Dit oordeel (onvoldoende inzet) is ook afhankelijk van de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen in de prognoseperiode ten opzichte van het niveau in het verslagjaar.

Bruto bedrijfslasten
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele lasten minus de onderhoudslasten.

Buitengewone baten en -lasten
Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie.

C-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de beleidsvoornemens van de corporatie leiden tot een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële mogelijkheden. Zie ook het begrip ‘Continuïteitsoordeel’.

Contante waarde
De huidige waarde van een reeks van kasstromen op verschillende tijdstippen. Bij het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met de tijdsvoorkeur van geld. Een bedrag wat men nu reeds in bezit heeft is meer waard dan datzelfde bedrag dat een jaar later ter beschikking komt. Via een contante waarde berekening worden de diverse kasstromen op verschillende tijdstippen met behulp van een discontovoet tot één huidige waarde samengebracht.

Continuïteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld hoe in de vijfjaarsprognoseperiode de voorgenomen activiteiten zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie. Het continuïteitsoordeel is gebaseerd op drie bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen aan het einde van de prognoseperiode, het vermogen dat aan het einde van deze periode beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen en het beklemde vermogen. Het financiële oordeel over de voorgenomen activiteiten is in feite een oordeel over de passendheid van de voornemens in relatie tot de financiële mogelijkheden. Behalve dat een woningcorporatie ten opzichte van de beschikbare middelen voornemens kan hebben die een te groot beslag op deze middelen, kan het ook zo zijn dat de woningcorporatie voornemens heeft die te weinig beslag leggen op de beschikbare middelen.

Disconteringsvoet
Percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt.

dPi
De prognose-informatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over de eerstvolgende vijfjaarprognoseperiode.

dVi
De verantwoordingsinformatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over het afgelopen verslagjaar.

Egalisatierekening
Onder de egalisatierekening worden baten opgenomen waarop aanspraak is verkregen dan wel reeds ontvangen zijn, maar die geleidelijk in toekomstige jaren ten gunste van het resultaat zullen worden gebracht. Bij woningcorporaties gaat het meestal om het restant van de in het verleden toegekende BWS-subsidies.

Eigen vermogen
Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) activa en de afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) schulden, voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen overwegend uit overige reserves.

Financiële vaste activa
Onder financiële vaste activa worden financiële belangen opgenomen die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie duurzaam te dienen. Bij woningcorporaties betreft het overwegend deelnemingen, vorderingen uit hoofde van overheidssubsidies, verstrekte langlopende leningen in het kader van collegiale financiering en leningen aan deelnemingen en beleggingen die duurzaam bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie te dienen.

Heffingsjaar
Het kalenderjaar waarin aan corporaties een bijdrageheffing saneringsteun dan wel projectsteun wordt opgelegd.

Herwaarderingsreserve
De herwaarderingsreserve geeft het verschil weer tussen de (hogere) actuele waarde en de boekwaarde (op basis van de historische kostprijs), indien een corporatie haar activa waardeert tegen de actuele waarde.

Immateriële vaste activa
Onder immateriële vaste activa worden kosten opgenomen die niet stoffelijk van aard zijn en die evenmin onder de financiële vaste activa kunnen worden opgenomen. Het betreft in het algemeen kosten die verband houden met goodwill, onderzoek en ontwikkeling. Dergelijke kosten zullen bij woningcorporaties slechts in uitzonderingsgevallen voorkomen.

Inflatieschok
De opwaartse schok die zich bij de inflatie kan voordoen in een vijfjaarsperiode ten opzichte van het niveau in het basisjaar, rekening houdend met de gekozen zekerheidgrens van 95%.

Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico geeft het mogelijk financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve ontwikkelingen in de rente en de (bouwkosten) inflatie, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktrisico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve marktontwikkelingen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Marktwaardetoets
Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De marktwaardetoets moet aan het licht brengen of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren.

Materiële vaste activa
Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de woningexploitatie, de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam worden ontwikkeld en aangehouden.

Naadloze aansluiting
Het stelsel van afspraken, neergelegd in het convenant CFV-WSW d.d. 2 december 1998 (zie ook bijlage 5 bij de Beleidsregels), dat vastlegt dat de criteria voor sanering en die voor kredietwaardigheid zodanig op elkaar aansluiten dat wordt voorkomen dat een corporatie noch voor saneringsteun, noch voor borging door het WSW in aanmerking kan komen.

Netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf.

Onafhankelijke risico’s
Risico’s die geen verband hebben met een ander risico worden onafhankelijke risico’s genoemd. Bijvoorbeeld een operationeel risico vertoont geen verband met een macro-economisch risico. Bij de sommatie van onafhankelijke risico’s wordt rekening gehouden met deze omstandigheid. De kans dat een ongunstige ontwikkeling van onafhankelijke risico’s zich gelijktijdig voordoet is kleiner dan de kans dat een afzonderlijk risico zich voordoet. Bij onafhankelijke risico’s vindt de optelling plaats door eerst de afzonderlijke risico’s te kwadrateren dan optellen en uit de optelling de wortel nemen.

Operationeel risico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve ontwikkelingen door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.

Projectsteun
Geldelijke steun als bedoeld in artikel 2 van het BCFV. Reguliere projectsteun is steun, ten behoeve van werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting, waarvoor de aanvragende corporatie zelf over onvoldoende middelen beschikt. Bijzondere projectsteun is steun, ten behoeve van de aanpak van problemen in de prioritaire wijken.

Projectplan
Documentatie, behorende bij de aanvraag voor projectsteun, waarin uiteen wordt gezet voor welk project de gevraagde steun is bedoeld en op welke wijze deze steun wordt ingezet. 

Realisatie-index
Met de Realisatie-index worden de verschillen tussen de door corporaties opgegeven prognoses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop en de feitelijke realisaties hiervan weergegeven. De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich heeft voorgenomen c.q. afgesproken heeft met stakeholders. 

Referentiegroep
De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld, waarbij vergelijkbare corporaties zijn samengenomen. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele beoordeling en bij diverse analyses over de ontwikkelingen van de sector als geheel.

Rentabiliteitswaarde
De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de waarde op basis van rente- en aflossingsverplichtingen, rekening houdend met de disconteringsvoet. 

Rentabiliteitswaardecorrectie
Het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde is de rentabiliteitswaardecorrectie. 

Renteschok
De opwaartse schok die zich op het rendement van staatsleningen kan voordoen in een vijfjaarsperiode ten opzichte van het niveau in het basisjaar, rekening houdend met de gekozen zekerheidgrens van 95%. 

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, mutatie actuele waarde, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het CFV rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening.

Risicoanalysemodel
Het risicoanalysemodel is het model waarmee het CFV de financiële ontwikkeling van de sector (landelijk, regionaal, referentiegroepen) voor een prognoseperiode van tien jaar schat. Het CFV presenteert daarbij niet alleen de verwachte ontwikkelingen, maar ook uitkomsten van mogelijke scenario’s en kansberekeningen. Deze uitkomsten worden mede gebruikt om de financiële positie en de prognoses van de financiële ontwikkeling van de sector als geheel te presenteren.

Risicobedrag
Het totale financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen vanuit de verschillende risicobronnen. Het is de samenvoeging van de bedragen voor macro-economisch risico, marktrisico en operationeel risico.

Risicobronnen
Risicobronnen geven aan waardoor risico kan worden veroorzaakt. Het Fonds onderkent in zijn methodiek drie bronnen van risico: macro-economisch, markttechnisch en operationeel. 

Risicogebieden
Een risicogebied is de plaats waarop een risico uitwerkt. Balansposten en activiteiten in de prognoseperiode worden in dit verband als risicogebied aangeduid. De verwachte kasstromen die samenhangen met de balansposten en activiteiten, staan hierbij centraal. Optredende risico’s kunnen tot verandering van deze verwachte kasstromen leiden. 

Sanering
Het bieden van geldelijke steun of andere faciliteiten aan een financieel zwakke corporatie die niet voldoet aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW, zodanig, dat na sanering borging van de financiering door het WSW mogelijk is.

Saneringscorporatie
Corporatie die een steunaanvraag heeft ingediend, dan wel een corporatie die wordt gevolgd in het kader van een toegekende saneringsbijdrage. 

Saneringsplan
Documentatie, behorende bij de aanvraag voor saneringssteun, waarin uiteen wordt gezet waarom de steun noodzakelijk is en op welke wijze de financiële positie wordt verbeterd, zodanig dat de corporatie levensvatbaar wordt en borging bij het WSW mogelijk wordt. 

Solvabiliteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld of de woningcorporatie op basis van voortzetting van het beheer haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op drie bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum, het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s te kunnen opvangen en het beklemde vermogen. 

Solvabiliteit
Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. Het Fonds hanteert in zijn methodiek als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. 

Uitvoeringsovereenkomst
Gedefinieerd in art. 1, onderdeel c, van het BCFV: overeenkomst tussen een gemeente en een of meer toegelaten instellingen, waarin voor elk jaar van de looptijd van het betrokken wijkactieplan de werkzaamheden van elke toegelaten instelling ten behoeve van dat plan en de inzet van middelen, wat betreft elke toegelaten instelling uitgedrukt in rendabele en onrendabele investeringen en overige kosten, zijn benoemd. 

Value at risk
Bij de financiële beoordelingsmethodiek vormt de onzekerheid over de toekomstige kasstromen een belangrijke factor. Er is een bepaalde mate van onzekerheid over de te verwachten hoogte van het volkshuisvestelijk vermogen. Om hiermee rekening te houden, dient het risico te worden bepaald. In principe wordt voor elke balanspost afzonderlijk de hoogte van het risico bepaald dat verbonden is aan de realisatie van de waarde van de betreffende balanspost. Hierbij gaat het alleen om de neerwaartse risico’s. Ten behoeve van deze risicobepaling wordt gewerkt met ‘slecht weer’ scenario’s voortvloeiend uit de gekozen zekerheidseis van 95%. Het verschil tussen de verwachte waarde en de waarde in geval van het gekozen scenario wordt als risico aangehouden. Bij de sommatie van de risico’s wordt rekening gehouden met onderlinge samenhang. Deze benadering wordt ‘value at risk’ genoemd. 

Variabele lasten
De variabele (exploitatie)lasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten.

Verbindingen
Onder een verbinding wordt verstaan een dochtermaatschappij (artikel 2: 24a BW) of een deelneming (artikel 2:24c BW). Daarnaast is sprake van een verbinding indien een corporatie anderszins financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap aangaat, stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon verwerft of een andere rechtspersoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op een zodanige wijze dat hierdoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat. 

Vermogensbeklemming
Het deel van het volkshuisvestelijk vermogen dat noodzakelijk is om de voor vijf jaar vooruitberekende vennootschapsbelasting te kunnen dragen. 

Voldoende solvabiliteit
Als de corporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen wordt zij voldoende solvabel genoemd. In de herziene methodiek is dat als volgt geoperationaliseerd: het volkshuisvestelijk vermogen is dan groter dan het berekende bedrag aan risico. Zie ook het begrip ‘Solvabiliteitsoordeel’. 

Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van de woningcorporatie ten grondslag ligt.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit is de bedrijfswaarde onder de veronderstelling van voortgezette verhuur gedurende de levensduur van het bezit. Hiermee wordt de relatie met het toezichtsdoel en de veronderstelling van beleidscontinuïteit benadrukt. Het CFV bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde via een uniformering van de door decorporatie opgegeven bedrijfswaarde.

Voorzieningen
Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toekomstige verplichtingen, verliezen en risico’s waarvan de omvang en/of het tijdstip op balansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs in te schatten. Bij woningcorporaties betreft dit met name de voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en voorzieningen voor verplichtingen in het kader van herstructurering van complexen. Daarnaast komen soms bijzondere voorzieningen voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisaties of milieurisico’s.

Wijkactieplan
Gedefinieerd in art. 1, onderdeel b, BCFV: beleidsplan, overeengekomen tussen in elk geval een gemeente en een of meer toegelaten instellingen, om met een gecombineerde inspanning problemen op te lossen en achterstanden weg te werken in een wijk of wijken, genoemd in de bijlage bij het BCFV. 

Zekerheidsgrens
Het CFV berekent risico’s op basis van een zekerheidsgrens van 95%. Dit betekent dat er 95% kans is dat de feitelijke ontwikkeling een positiever beeld laat zien dan het saldo van het volkshuisvestelijke vermogen minus het risicobedrag laat zien.