Ontwikkeling rente- en bedrijfslasten bepalend voor toekomstige investeringen 15 december 2009

In het Verslag financieel toezicht wordt bericht over de uitkomsten van het financiële toezicht op individuele corporaties, terwijl in het Sectorbeeld realisaties ingegaan wordt op de belangrijkste trends in het volkshuisvestelijk en financieel presteren van de corporatiesector vanaf 2004. De samenvattingen zijn door minister Van der Laan eerder vrijgegeven bij zijn begin december aan de Kamer gerichte brief over de financiële positie van de corporatiesector.

Volkshuisvestelijk vermogen en solvabiliteit
Uit de cijfers over 2008 blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen is toegenomen van € 32,1 miljard in 2007 naar € 32,4 miljard in 2008. De solvabiliteit is echter gedaald van 31,6% in 2007 naar 30,5% in 2008. De belangrijkste oorzaak hiervan zijn de hoge nieuwbouwinvesteringen in 2008: 36.500 gerealiseerde huur- en koopwoningen waarmee 2008 een topjaar was voor de woningcorporaties. Het balanstotaal is toegenomen van € 101,5 miljard in 2007 naar € 106,4 miljard in 2008. De jaarwinst van 2008 is op sectorniveau iets hoger dan in 2007.

Individuele corporaties
Voor de individuele corporaties kan het beeld verschillen. Van de 430 corporaties beschikken 420 over voldoende solvabiliteit. Bij de continuïteitsoordelen is de stijging van het aantal corporaties met een B-oordeel opvallend. Met twee corporaties vinden nu gesprekken plaats over de vraag of saneringsteun in 2010 gerechtvaardigd is. Tegelijkertijd daalde het aantal corporaties met een C-oordeel van 77 in 2008 naar 45 in 2009. De meest in het oog springende ontwikkeling in 2008 was opnieuw de stijging van de netto bedrijfslasten: vanaf 2004 zijn deze gestegen met 32,8% terwijl de cumulatieve inflatie over dezelfde periode 8,4% bedroeg. Van iedere euro huur gaat nu 60% naar bedrijfslasten en onderhoud, terwijl dit in 2004 nog ruim 50% was. Van belang zijn ook de dalende inkomsten uit verkoop van bestaand woningbezit en van nieuwbouw koop en de fors doorgezette stijging in 2008 van de rentelasten, wat niet veroorzaakt wordt door het (nu nog) lage renteniveau, maar door de sterke groei van de omvang van de schulden.

Sectorbeeld
Opvallende zaken in het beeld van de sector zijn nog de verbindingen: het aantal is toegenomen, er is sprake van een groei in het financieel belang van corporaties in verbindingen en het resultaat is verslechterd ten opzichte van 2007. Verbindingen blijken over het algemeen nog steeds niet erg renderend te zijn. Voor het streven om tot een betere aansluiting tussen prognoses en realisaties te komen, blijkt uit de analyses dat daar nog nauwelijks wijziging in zit ten opzichte van het voorgaande jaar. Van de 430 corporaties realiseren 120 in belangrijke mate de prognose. Gegeven de economische en financiële ontwikkelingen is duidelijk dat de leen- en investeringscapaciteit van corporaties voor de komende tijd in sterke mate bepaald zal worden door de verdere ontwikkeling van de bedrijfs-, onderhouds- en rentelasten. Het al jaren eerder door het Fonds gesignaleerde toenemende belang van verkopen van huurwoningen om te kunnen blijven investeren, speelt een belangrijke rol. Het aantal verkopen is echter in 2008 gedaald naar 13.400 woningen, ongeveer 3.000 minder dan het topjaar 2005. De uitgaven voor woningverbetering en leefbaarheid zijn gestegen en ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed zijn gegroeid.